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土地の評価方法

宅地の評価方法

相続財産の6~7割が不動産という話もありますが、一番難しいのが土地の評価です。宅地の評価法としては、下記の二つがあります。

  • 路線価方式・・・市街地
  • 倍率方式・・・・郊外や農村部

路線価方式による評価

路線価方式での評価は、下記の式で計算します。

路線価×土地の面積(㎡)=路線価方式の評価額

路線価とは、道路に面した1㎡当たりの土地の価格で、毎年改訂される路線価図に記載されています。路線価図は、国税庁のホームページで無料で閲覧することができます。

財産評価基準書 http://www.rosenka.nta.go.jp/

この路線価図には、道路ごとに千円単位で路線価が記載されています。例えば、路線価図で300Bという道路に接している土地の路線価は、30万円/㎡という意味です。

ただ、実際の宅地は、様々な補正率で調整を加えて計算します。補正の対象となるものとしては、下記のようなものがあります。

  • 2つ以上の道路と面している
  • 形がよくない(縦長、横長、三角形など)
  • 狭い道路に面した土地
  • 500㎡以上の土地
  • 私道に面した土地
  • 傾斜のある土地
  • 道路と地面に高低差がある
  • 空中に高圧電線が通っている
  • 突き当たり道路に面している
  • 土壌が汚染されている

などなど・・・。補正の条件は数が多く、年々規定が変更されますので、正しい評価を知るには、税理士などの専門家に相談してみるのがよいでしょう。

倍率方式による評価

先に述べた路線価図を調べると、路線価図のページに調べている市町村、町名などがなかったり、倍率地域と表記されている場合があります。この場合は、路線価がないので、倍率方式を用いて土地の評価を計算します。その場合の式は、下記になります。

倍率は、国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/)に地域ごとの倍率が記載されており、固定資産税評価額は、各市町村役場(東京23区は都税事務所)に行って固定資産台帳で閲覧できます。相続税申告の添付書類として固定資産税評価証明書を取得するのもよいでしょう。

土地所有者には、納税通知書が送られてきますが、税額を算出するために調整された金額が掲載されているケースもありますので、注意が必要です。

倍率方式の場合は、土地の形状による補正などはありません。

小規模宅地の特例にご注意

なお、宅地に関しては、一定の条件にあてはまると小規模宅地の特例が適用されます。
通常の評価額の80%または50%を差し引くという大幅な減額です。

この特例の対象となるためには次の要件が必要となります。

  • 建物や構築物の敷地であること。
  • 相続開始直前、被相続人又は被相続人と生計を共にしていた被相続人の親族の事業または居住に使われていた宅地等であること(事業と称するに至らない不動産の貸付けも含む)。
  • 相続税の申告期限から3年内に遺産分割されたもの。
  • 相続人が申告期限までにその土地を取得し、自分が居住、または事業に使用しているもの。

この特例による減額の内容は次のようになります。

  • 要件に即した居住用の宅地(特定居住用宅地)
    ・・・適用面積は240㎡が限度で減額割合は80%
  • 要件に即した事業用の宅地(特定事業用宅地)
    ・・・適用面積は400㎡が限度で減額割合は80%
  • 要件以外の被相続人、ないしは被相続人と生計を共にする親族の居住用宅地、
    及び上記要件以外の被相続人等の事業用宅地

    ・・・適用面積は200㎡を限度に、減額割合は50%

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